نجح برنامج الائتمان الضريبي للإسكان الفيدرالي منخفض الدخل منذ عام 1987 في توفير مستأجرين منخفضي الدخل بشقق مناسبة بأسعار معقولة. إذا كنت تبحث عن شقة في عقار ائتماني ضريبي ، فهناك أشياء معينة يجب عليك معرفتها قبل التقديم.
فيما يلي إجابات للأسئلة الشائعة حول برنامج الائتمان الضريبي للإسكان الفيدرالي منخفض الدخل.
س: ما هو برنامج الائتمان الضريبي؟
ج: برنامج الائتمان الضريبي ، المعروف أيضًا باسم "برنامج ائتمان ضريبي للإسكان منخفض الدخل" أو LIHTC ببساطة ، هو برنامج إسكان بأسعار معقولة شعبية تم إنشاؤه منذ عام 1987. على عكس معظم برامج الإسكان التي تديرها HUD ، فإن الضريبة يتم إدارة برنامج الائتمان من قبل مصلحة الضرائب الأمريكية ، بالتنسيق مع وكالات تمويل الإسكان الحكومية في جميع أنحاء البلاد. يحصل الملاك الذين يشاركون في البرنامج على مطالبات ضريبية لمدة 10 سنوات مقابل ممتلكاتهم الضريبية مقابل استئجار بعض شققهم على الأقل للمستأجرين ذوي الدخل المحدود مقابل إيجار محدود.
س: هل يمكنني الحصول على ائتمان ضريبي؟
ج: لا. برنامج الائتمان الضريبي يحصل على اسمه لأن أصحاب العقارات المشاركة يحصلون على ائتمانات ضريبية قيمة مقابل الحفاظ على مبانيهم ميسورة التكلفة. بصفتك مستأجرًا في منشأة ائتمانية ضريبية ، فإن الفائدة التي تتلقاها تأتي في شكل إيجار محدود ، على افتراض أنك مؤهل للدخل.
س: كجزء من دخل الأسرة ، هل يتم حساب الأقساط السنوية؟
ج: إذا كان لديك تقاعد أو أي قسط سنوي آخر ، فهناك فرصة جيدة أن يتم احتسابها بطريقة ما كجزء من دخل أسرتك. كيف يجب على مالك العقار تحديد كيفية التعامل مع الأقساط التي لديك (أو التي قد تقوم بإعدادها بعد توقيع عقد إيجار لشقة منخفضة الدخل في عقار ائتماني ضريبي) يعتمد على ما إذا كان لديك الحق في سحب الرصيد المتبقي من الأقساط وإذا كنت تتلقّى دفعات بالفعل.
إذا كنت قد بدأت بالفعل في الحصول على المدفوعات ، فسيتعين على مالك العقار أن يسأل وسيطك عما إذا كان لديك الحق في سحب رصيد الأقساط. إذا كان لديك هذا الحق ، يجب على المالك أن يعامل راتبك السنوي كأصل.
أيضًا ، بمجرد أن تبدأ في تلقي دفعات الأقساط ، لا يمكنك عادة تحويلها إلى مبلغ مقطوع من النقود. إذا كان هذا هو موقفك ، فسيتم التعامل مع دفعاتك العادية كدخل من قبل مالك العقار.
توقع أن مالك العقار سيحتاج إلى التحقق مما إذا كان لديك الحق في سحب الرصيد (حتى إذا تم تقييم الغرامات) ، ما هو الأساس الذي يتوقع أن ينمو على المدى السنوي في السنة القادمة ، أي رسوم جزاء الاستسلام أو السحب المبكر ، ومعدل الضريبة والعقوبة الضريبية التي سيتم تطبيقها إذا كنت ستسحب كامل رصيدك السنوي.
س: هل يتم حساب الصناديق كجزء من دخل الأسرة؟
ج: غالباً ما يتم حساب الصناديق بطريقة ما كجزء من دخل الأسرة. كيف يجب على مالك العقار تحديد كيفية التعامل مع الثقة التي لديك (أو التي قد تقوم بإعدادها بعد توقيعك عقد إيجار لشقة منخفضة الدخل في إحدى وحدات الائتمان الضريبي) يعتمد على ما إذا كان لديك حق الوصول إلى المدير في الحساب أو الدخل من الحساب.
س: هل يتم حساب الأصول كدخل؟
ج: لا. لا يتم احتساب الأصول نفسها كدخل ، ولكن أي دخل يتم إنتاجه عادة ما يتم احتسابه عند تحديد أهلية الدخل للأسرة ... اقرأ المزيد
س: هل يتحقق الملاك من الدخل؟
ج: نعم. إذا كنت تفكر في التقدم بطلب للحصول على شقة ذات دخل منخفض في عقار ائتماني ضريبي ، فتوقع أن مالك العقار أو مدير العقار سيحتاج إلى التحقق من الدخل والأصول. يتطلب برنامج الائتمان الضريبي بالتحديد التحقق ، نظرا إلى مدى الخطر ... اقرأ المزيد
س: كيف يتم حساب الإيجار بالضبط؟
ج: يتم احتساب الإيجار على أساس عدد غرف النوم في الشقة ، وليس العدد الفعلي للأشخاص الذين يعيشون هناك. يجب على مالك العقار حساب الإيجار الخاص بك على افتراض أن 1.5 من المقيمين يعيشون في كل غرفة نوم (أو شاغل واحد ، في حالة الاستوديو).
لذا ، فإن الإيجار لشقة من غرفتي نوم ، على سبيل المثال ، سيكون على أساس ثلاثة أشخاص (1.5 × 2 غرف نوم) في الشقة.
ويشمل الإيجار الائتماني الضريبي أيضا بدل فائدة.
الحد الأقصى للإيجار الذي يمكن أن تدفعه مقابل وحدة ذات دخل منخفض في عقار ائتماني ضريبي هو 30٪ من نسبة مئوية (عادة 50٪ أو 60٪) من الدخل الإجمالي للمنطقة (AMGI).
س: هل يؤثر عدد الأشخاص في أسرتي على الأهلية؟
ج: نعم. يؤثر عدد الأشخاص في منزلك على ما إذا كان بإمكانك التأهل للحصول على وحدة ذات دخل منخفض في منشأة ائتمان ضريبي. يجب أن تكسب أسرتك أقل من نسبة مئوية معينة من الدخل الإجمالي للمنطقة (AMGI) ، والذي يعتمد على حجم الأسرة المعيشية. من ناحية أخرى ، لا يعتمد الإيجار الضريبي على العدد الفعلي للأشخاص في شقتك.
س: هل سأحتاج إلى توقيع عقد إيجار خاص؟
ج: لا ، لا يتطلب برنامج الإعفاء الضريبي من المالك أن يكون لديه مستأجرون يوقعون على عقد إيجار خاص. ولكن قد تجد ملحق الإيجار مع واحد أو اثنين من الشروط المحددة لبرنامج الإعفاء الضريبي. على سبيل المثال ، يمكنك أن تتوقع على الأرجح شرطًا يتطلب منك التعاون مع المالك في إعادة إثبات دخلك والتحقق منه كل عام ، وقد تكون هناك لغة تقول أنه إذا علم مالك العقار أنك قدمت معلومات دخل غير صحيحة أو غير كاملة عند تحديد الأهلية ، يمكن أن يكون سببا لإنهاء عقد الإيجار الخاص بك.
س: هل يمكنني تأجير على أساس شهري؟
ج: عندما توقع لأول مرة عقد الإيجار لشقة في عقار ائتماني ضريبي ، يجب أن يكون ذلك لمدة لا تقل عن ستة أشهر (على الرغم من وجود بعض الاستثناءات). بعد ذلك ، يمكنك أنت ومالك منزلك الموافقة على تجديد عقد الإيجار الخاص بك على أساس شهر إلى شهر.
س: هل سيكون هناك مستأجرون بسعر السوق في المبنى؟
ج: قد يكون هناك. تتضمن العديد من ممتلكات الائتمان الضريبي بعض الشقق ذات الدخل المنخفض وبعض الشقق بسعر السوق.
س: هل سأكون من ذوي الدخل المنخفض إذا كان هناك مستأجرون بسعر السوق؟
ج: لا يجب عليك. يطلب من الملاك عدم فصل الشقق ذات الأسعار المنخفضة والشقق ذات الدخل المنخفض ، ولا يجب على أي شخص في العقار الضريبي الخاص بك أن يعرف مقدار الإيجار الذي تدفعه ما لم تخبره.
س: هل دخولي محدد على أساس ما قمت به في العام الماضي؟
ج: لا. يتم تحديد ذلك من خلال النظر إلى الأمام و "تحويل" دخلك السنوي للسنة القادمة. على سبيل المثال ، إذا كنت تكسب 3000 دولار شهريًا في وظيفة ، فسيتم احتساب هذا الدخل بمبلغ 36.000 دولار (12 شهر × 3000 دولار) ، حتى إذا تبين لك أنك ستحصل على زيادة أو حتى تفقد وظيفتك بعد شهر من الانتقال إلى شقتك.
س: كيف يقوم مالكو العقارات بإحصاء دخل العمل غير النظامي؟
ج: يجب إدراج دخل التوظيف كجزء من دخل الأسرة ، سواء كان الدخل ثابتًا أو غير منتظم.
عادة ، يجب على الملاك الذين يشاركون في برنامج الائتمان الضريبي استخدام الظروف الحالية للمستأجر "لتخصيص" الدخل السنوي ، وهو ما يعني أن المبلغ الذي يتوقع المستأجر أن يكسبه على مدى الأشهر الـ 12 المقبلة ، حتى لو تبين أن هذا الرقم أعلى بكثير أو أقل.
س: هل ستفقدني تسوية الطلاق أو الأصول المشتركة؟
ج: لا ، لا يتم استبعاد المستأجر المرتقب لمجرد الحصول على تسوية الطلاق أو الأصول المشتركة.
في حين أنه من الممكن أن تكون حالة دخلك بعد الطلاق غير مؤهلة ، فإن وجود تسوية طلاق أو أصول مشتركة لا تعتبر أسبابًا صحيحة لرفض التعامل مع طلب الحصول على ائتمان ضريبي أو اعتبار مقدم الطلب تلقائيًا غير مؤهل للدخل.
س: هل الإيجار قائم على دخولي؟
ج: لا. على عكس برامج الإسكان الأخرى ، يعتمد إيجار الإئتمان الضريبي على متوسط الدخل في بلدتك أو في أي منطقة محلية أخرى. يُعرف هذا المتوسط بـ "متوسط الدخل الإجمالي للمنطقة" (AMGI) ، والذي يتم تحديثه في HUD كل عام. إن دخلك الفعلي مهم عندما يتعلق الأمر بتحديد ما إذا كنت مؤهلاً لشقة ذات دخل منخفض في عقار ائتماني ضريبي. لكن الإيجار الفعلي الذي تدفعه لا يعتمد على دخلك.
س: هل أنا غير مؤهل للآخرين إذا كسبت دخلًا كبيرًا لملكية ائتمان ضريبي؟
ج: ليس بالضرورة. على الرغم من أنه يجب على جميع ممتلكات الائتمان الضريبي أن تتبع نفس القواعد لتحديد أهلية الدخل ، فقد تكسب الكثير من المال لعقار ضريبي واحد ولكن لا تزال تعتبر مؤهلة للآخرين. يمكن أن يحدث هذا إذا كسبت على سبيل المثال 55٪ من حد الدخل. إن العقار الذي يجب أن يستأجره المستأجرون الذين لا يكسبون أكثر من 50٪ من حدود الدخل سوف يرفضونك ، لكن العقارات التي تستخدم الرقم 60٪ ستجعلك مؤهلاً. أيضا ، تختلف حدود الدخل من مقاطعة ، لذلك إذا كنت كسب دخل طفيف جدا لأحد الممتلكات ، قد يكون لديك النجاح في خاصية أخرى تستخدم حدود مختلفة.
س: هل يمكنني الطرد إذا ارتفع دخلي بعد انتقاله؟
ج: لا داعي للقلق من أن يتم طردك بسبب الدخل. إذا ارتفع دخلك إلى 140٪ من الدخل الإجمالي للمنطقة (AMGI) ، فلا توجد مشكلة. إذا ارتفع دخلك عن هذا المستوى ، فقد يتطلب الأمر من المالك اتخاذ خطوات للتأكد من أن المبنى يبقى مؤهلاً لجميع اعتماداته الضريبية.
في أسوأ الحالات ، قد يقوم مالك العقار (بإشعار مناسب) بتحويل شقتك إلى سعر السوق ، وسوف تفقد فائدة الإيجار المحدود. ومع ذلك ، إذا كان دخلك مرتفعا ، فأنت لست حقا من ذوي الدخل المنخفض ، ويجب أن تكون قادرا على تحمل الإيجار بسعر السوق. يمكن لمالكي العقارات في ممتلكات الائتمان الضريبية طرد المستأجرين فقط "لسبب وجيه" كما هو محدد في قوانين الولاية أو القوانين المحلية. هذا يعني أيضًا أن مالك العقار لا يمكنه أن يقرر تجديد عقد الإيجار بدون سبب وجيه.
س: في كل مرة يتغير دخولي ، هل أحتاج إلى إعادة التصديق؟
ج: لحسن الحظ ، لا. لا يحتوي برنامج الإعفاء الضريبي على "إعادة تأهيل مؤقتة" ، مما يعني أنه في حالة تبديل الوظائف أو الحصول على زيادة أو شراء أو بيع أحد الأصول ، فإنك لا تحتاج إلى الحصول على حساب الدخل الخاص بك والتحقق منه مرة أخرى. يجب أن تتوقع مقابلة الإدارة لإعادة إثبات دخلك مرة واحدة في السنة ، عادة في الذكرى السنوية لتوقيع عقد الإيجار.
س: كطالب ، هل يمكنني السكن في عقار ضريبي؟
ج: القاعدة العامة هي أنه إذا كان كل فرد من أفراد أسرتك طالبًا متفرغًا ، فلن تتمكن من استئجار عقار ائتمان ضريبي. إذا كنت طالبًا بدوام كامل مع شريك في الغرفة يذهب إلى المدرسة بدوام جزئي ، فأنت بخير. إذا ذهب كل فرد في منزلك إلى المدرسة على أساس التفرغ ، فاسأل الإدارة عما إذا كنت تندرج في الاستثناء.
س: هل يجب أن تخضع ممتلكات الائتمان الضريبي لقوانين التمييز؟
ج: نعم. تخضع خواص ائتمان الضرائب لنفس قوانين الإسكان العادل مثل العقارات التقليدية. بالإضافة إلى ذلك ، بفضل اتفاق بين HUD ، ووزارة الخزانة ، ووزارة العدل (DOJ) ، يمكن لمصلحة الضرائب أن تتعلم بسهولة حول انتهاك السكن العادل للمالك واستخدامه كأساس لعدم امتثال الائتمان الضريبي. وهذا يعني أن أصحاب العقارات في ممتلكات الائتمان الضريبي لديهم سبب أكثر لعدم التمييز ضدك.
س: كيف يمكن للمستأجرين والمستقبليين الحصول على مزيد من المعلومات حول متطلبات البرنامج؟
ج: غالباً ما يكون للمستأجرين والمستقبليين أسئلة حول الدخل والقواعد الخاصة بعقارات الائتمان الضريبي. بالإضافة إلى إجابات الأسئلة الشائعة التي يتم الإجابة عليها هنا ، يمكنك الحصول على إجابات عن أسئلة تتعلق بالولاية من قبل وكالة تمويل الإسكان الحكومية التي تدير برنامج الائتمان الضريبي الذي تعيش فيه. عرض قائمة وكالات التمويل منزل الدولة .